Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en gestion de patrimoine. Consultez un notaire monégasque ou un conseiller financier pour toute décision d’achat immobilier à Monaco.
Vous avez trouvé l’appartement parfait à Monaco. Vue mer, quartier prisé, vendeur motivé. Vous signez l’offre, versez le dépôt. Trois semaines plus tard, le vendeur accepte une offre concurrente. Votre dépôt ? Bloqué pendant des mois. Cette situation, je l’ai vue arriver à des acquéreurs pourtant avertis. Le problème n’était pas leur budget. C’était leur méconnaissance des règles monégasques, radicalement différentes du droit français. Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer.
L’essentiel pour acheter à Monaco en 60 secondes
- Pas de délai de rétractation légal (contrairement à la France)
- Frais totaux : comptez environ 10% du prix (6,25% droits + 3,6% agence)
- Délai réaliste : 2-3 mois entre offre acceptée et signature
- Dépôt de garantie : 10% versé immédiatement au notaire
- Trois études notariales seulement dans toute la Principauté
Dans cet article
Ce qui rend l’achat à Monaco différent (et risqué si vous l’ignorez)
La Principauté n’impose aucune restriction de nationalité pour acquérir un bien immobilier, comme le confirme l’analyse de Coletti Real Estate sur les conditions d’achat. Français, Suisse, Américain, Qatari : vous avez exactement les mêmes droits qu’un Monégasque. Cette liberté attire. Elle piège aussi.
Car si vous arrivez avec vos réflexes français, vous allez droit dans le mur. Le vocabulaire ressemble. Les procédures divergent totalement. J’ai accompagné des acquéreurs qui pensaient avoir dix jours pour se rétracter après signature. À Monaco, ce délai n’existe pas. Votre engagement est immédiat et irrévocable.
Le récapitulatif ci-dessous compare les points critiques entre les deux systèmes. Chaque ligne représente un piège potentiel pour un acquéreur habitué au droit français.
| Point critique | France | Monaco | Risque si confusion |
|---|---|---|---|
| Délai de rétractation | 10 jours légaux | Aucun délai légal | Engagement immédiat irréversible |
| Terme utilisé | Compromis de vente | Offre d’achat acceptée | Confusion juridique sur l’engagement |
| Nombre de notaires | ~14 000 offices | 3 études uniquement | Délais de rendez-vous allongés |
| Frais totaux | 7-8% (ancien) | ~10% (droits + agence) | Budget sous-estimé de 2-3% |
Franchement, la différence la plus dangereuse reste l’absence de rétractation. En France, vous signez un compromis, vous avez dix jours pour changer d’avis. À Monaco, votre offre acceptée vous engage. Point final. Si vous vous rétractez ensuite, vous perdez votre dépôt de garantie. Dix pour cent du prix. Sur un bien à 3 millions d’euros, ça fait 300 000 euros envolés.
Les 4 erreurs qui coûtent cher aux primo-accédants Monaco
L’erreur que je vois le plus souvent ? Des acquéreurs qui rédigent leur offre comme ils le feraient à Paris ou Lyon. Ils oublient des mentions essentielles. Ils sous-estiment les délais. Ils négocient mal le dépôt de garantie. Et ils se retrouvent piégés dans des situations qu’un accompagnement adapté aurait évitées.
Attention : À Monaco, votre offre écrite vous engage dès son acceptation par le vendeur. Aucune possibilité de rétractation légale comme en France. Faites valider chaque clause par un notaire AVANT d’envoyer.
Voici les quatre erreurs récurrentes que j’ai constatées sur le terrain :
- Erreur n°1 : Offre sans mention du dépôt de garantie. Le vendeur ne sait pas si vous êtes sérieux. Il continue de recevoir d’autres acquéreurs. Vous perdez l’opportunité.
- Erreur n°2 : Sous-estimation des délais réels. Le calendrier théorique de 2-3 mois s’étire souvent de 4 à 6 semaines supplémentaires quand les documents ne sont pas préparés en amont.
- Erreur n°3 : Oublier les conditions suspensives. À Monaco, elles doivent être explicitement négociées. Sans mention écrite, aucune protection.
- Erreur n°4 : Confondre résidence et propriété. Posséder un bien facilite la demande de carte de séjour, mais ne la garantit pas.
Pour mieux comprendre comment acheter un appartement à Monaco dans les règles, le passage par un professionnel local reste indispensable. Les agences monégasques connaissent les subtilités que vous ne trouverez dans aucun guide.
Le cas Sylvain : une offre mal rédigée, 3 semaines perdues
J’ai accompagné Sylvain, 52 ans, dirigeant d’entreprise lyonnais, pour son premier achat à Monte-Carlo. Son budget tournait autour de 3,5 millions d’euros. Il avait trouvé un appartement correspondant parfaitement à ses critères.
Son erreur : envoyer une offre écrite sans mentionner le dépôt de garantie ni les modalités de versement. Pendant qu’il attendait une réponse, le vendeur a reçu une offre concurrente mieux structurée. Sylvain a failli perdre le bien.
Nous avons reformulé son offre en 48 heures avec l’aide du notaire. Mentions claires du dépôt de 10%, conditions de versement, délai de validité. Le vendeur a finalement accepté. Mais ces trois semaines de flottement auraient pu lui coûter l’opportunité.
De l’offre à la signature : votre calendrier réaliste
Sur le papier, comptez 2 à 3 mois entre l’acceptation de votre offre et la signature de l’acte définitif. Soyons réalistes : dans mon expérience d’accompagnement à Monaco, je vois plutôt des délais de 10 à 14 semaines quand tout se passe bien. Et parfois plus.
La Principauté ne compte que trois études notariales habilitées selon les informations de Petrini Real Estate : Maître Rey, Maître Aureglia-Caruso et Maître Crovetto-Aquilina. Cette concentration crée des délais de rendez-vous incompressibles, surtout en haute saison.
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Offre écrite acceptée par le vendeur -
Versement du dépôt de garantie (10%) au notaire -
Vérifications légales par le notaire (hypothèques, charges, titres) -
Levée des réserves et préparation de l’acte -
Signature de l’acte définitif chez le notaire -
Remise des clés et transfert de propriété
Phase 1 : Formaliser une offre béton (J+0 à J+7)
Votre offre doit être écrite. Elle doit mentionner le prix proposé, les conditions de financement, le montant du dépôt de garantie (généralement 10%), et la durée de validité. Je recommande toujours de faire valider cette offre par un notaire monégasque avant de l’envoyer. Ça coûte quelques centaines d’euros. Ça peut vous en économiser des centaines de milliers.
Le dépôt de garantie représente 10% du prix du bien. Il est versé directement sur le compte séquestre du notaire dans les 7 jours suivant l’acceptation. Ce n’est pas négociable. C’est la preuve de votre engagement.
Phase 2 : Vérifications et suspense (J+7 à J+60)
Le notaire effectue les vérifications d’usage : état hypothécaire, charges de copropriété, conformité des titres de propriété. Cette phase prend généralement 4 à 6 semaines. Parfois plus si des anomalies apparaissent.
C’est aussi le moment où vous finalisez votre financement si vous avez recours à un prêt. Les banques monégasques ou françaises peuvent financer, mais les délais d’instruction sont souvent plus longs que prévu. Anticipez.
Pour bien comprendre les implications financières, consultez les détails sur les frais de notaire lors d’un achat immobilier et leur fonctionnement général.
Phase 3 : Signature et transfert (J+60 à J+90)
La signature de l’acte authentique se fait chez l’une des trois études notariales de la Principauté. Vous réglez le solde du prix et les droits d’enregistrement. Le transfert de propriété est immédiat. Vous repartez avec les clés.
Ce que mes clients découvrent souvent trop tard : les rendez-vous de signature peuvent être espacés de 2-3 semaines selon la charge des études. Bloquez vos dates à l’avance.
Avant de signer : 7 vérifications indispensables
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État hypothécaire vierge confirmé par le notaire
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Charges de copropriété à jour (pas d’arriérés)
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Règlement de copropriété relu (restrictions usage, travaux votés)
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Surface exacte mesurée (pas seulement déclarée)
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Financement confirmé et déblocable sous 48h
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Attestation d’assurance propriétaire préparée
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Virement du solde préparé (délai bancaire international si applicable)
Combien ça coûte vraiment ? Frais et budget total
Le prix affiché n’est jamais le prix final. À Monaco, vous devez ajouter environ 10% de frais au prix d’acquisition. C’est un écart significatif avec la France, et beaucoup d’acquéreurs le découvrent tardivement.
Selon les données détaillées de l’agence Plan B Monaco sur les frais notariés, l’acquisition par une personne physique ou une société civile monégasque représente 6,25% du prix d’achat. Ce montant se décompose en 1,5% de frais de notaire proprement dits et 4,75% de droits d’enregistrement.
57 569€/m²
Prix moyen au mètre carré à Monaco en 2025, selon Monaco Tribune
D’après les données Monaco Tribune sur les prix 2025, le prix moyen au mètre carré s’établit à 57 569 €. Le Larvotto franchit même le seuil des 71 167 € le mètre carré. Le prix moyen d’une transaction atteint 40,8 millions d’euros, un record absolu.
Voici une simulation complète des frais pour un appartement à 3 000 000 € :
| Poste de dépense | Taux / Base | Montant |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition | – | 3 000 000 € |
| Droits d’enregistrement | 4,75% | 142 500 € |
| Frais de notaire | 1,5% | 45 000 € |
| Honoraires agence | 3% + TVA 20% | 108 000 € |
| Total frais | ~9,85% | 295 500 € |
| Budget total | – | 3 295 500 € |
Pour un bien neuf ou en VEFA, les droits d’enregistrement tombent à 1%, soit un total de frais autour de 2,5%. C’est un avantage non négligeable si vous visez les programmes neufs.
Vos questions sur l’achat immobilier à Monaco
Voici les interrogations qui reviennent systématiquement chez les acquéreurs que j’accompagne. Les réponses sont directes, sans langue de bois.
Un étranger peut-il acheter librement à Monaco ?
Oui. La Principauté n’impose aucune restriction de nationalité pour l’acquisition immobilière. Français, Européens, extra-communautaires : vous avez exactement les mêmes droits qu’un Monégasque pour acheter un bien. Les seules différences concernent les démarches de résidence, qui restent distinctes de la propriété.
Acheter un bien donne-t-il automatiquement la résidence monégasque ?
Non. Posséder un bien facilite votre demande de carte de séjour, mais ne la garantit pas. Vous devez constituer un dossier auprès de la Direction de la Sûreté Publique, prouver des ressources suffisantes, et justifier d’un logement décent. La carte temporaire initiale coûte 80 € et dure un an. Comptez 3 ans de résidence pour obtenir une carte ordinaire, 10 ans pour la carte privilégiée.
Les prix sont-ils négociables à Monaco ?
Rarement de façon significative. Le marché monégasque reste tendu avec une demande supérieure à l’offre. Une marge de négociation de 3 à 5% est parfois possible sur les biens en vente depuis plusieurs mois. Mais sur les biens prisés, les offres au prix (voire au-dessus) sont courantes. Venir avec une offre trop basse peut vous disqualifier immédiatement.
Puis-je acheter via une société plutôt qu’en nom propre ?
Oui, c’est même fréquent pour des raisons de transmission ou de confidentialité. Les sociétés civiles monégasques permettent l’acquisition au même taux de droits d’enregistrement (6,25%). Attention toutefois : la structuration via société étrangère peut modifier les frais et la fiscalité applicable. Consultez impérativement un notaire et un conseiller fiscal avant de choisir.
Combien de temps faut-il pour finaliser un achat ?
Comptez 2 à 3 mois entre l’acceptation de l’offre et la signature définitive. En pratique, je vois souvent des délais de 10 à 14 semaines, voire plus si des complications surgissent (problèmes de titre, financement retardé, agenda notaire saturé). Préparez vos documents en amont pour éviter les rallongements évitables.
Le marché de l’immobilier de prestige continue d’attirer les investisseurs du monde entier. Monaco en reste l’épicentre, avec ses spécificités qui récompensent les acquéreurs préparés et sanctionnent les autres.
La prochaine étape pour vous
Si vous ne devez retenir qu’une chose : à Monaco, votre engagement est immédiat et irréversible. Pas de filet de sécurité français. Pas de délai de rétractation. Chaque document que vous signez compte.
Mon conseil le plus direct ? Ne faites jamais d’offre sans l’avoir fait valider par un notaire monégasque. Pas un notaire français. Un notaire de la Principauté, familier des usages locaux. Les trois études – REY, AUREGLIA-CARUSO, CROVETTO-AQUILINA – reçoivent régulièrement des primo-accédants. Elles connaissent les erreurs à éviter.
Points de vigilance avant signature
- Ce guide ne remplace pas l’accompagnement d’un notaire monégasque pour votre situation spécifique
- Les frais et délais mentionnés sont des moyennes constatées en 2025-2026 et peuvent varier selon les résidences et la complexité du dossier
- La réglementation monégasque peut évoluer – vérifiez les textes en vigueur auprès des autorités
Plutôt que de conclure, posez-vous cette question : êtes-vous prêt à immobiliser 10% du prix du bien dans les 7 jours suivant l’acceptation de votre offre ? Si la réponse est non, ou si elle vous fait hésiter, c’est que votre préparation n’est pas terminée. Et c’est exactement le moment de consulter un professionnel local avant d’aller plus loin.